Immeuble de placement à Toronto : ce que l'Ontario et la Ville exigent d'un bailleur

Deux ensembles de règles avant tout tableur

Nous ne projetons ni rendements, ni loyers, ni prix sur cette page. Nous exposons les règles que tout calcul honnête doit respecter. Confirmez la façon dont chacune s’applique à votre achat auprès d’un avocat, d’un parajuriste titulaire d’un permis ou d’un comptable.

Les augmentations de loyer en vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation

L’Ontario publie chaque année un taux légal d’augmentation des loyers :

Année	Taux légal
2025	2,5 pour cent
2026	2,1 pour cent
2027	1,9 pour cent

Le taux légal est l’augmentation maximale que la plupart des propriétaires peuvent appliquer sans l’approbation de la Commission de la location immobilière. Un propriétaire peut, dans certaines circonstances, demander à la Commission de le dépasser. Une augmentation n’est permise qu’une fois qu’au moins 12 mois se sont écoulés depuis la dernière augmentation ou le début de la location, et le locataire doit recevoir un avis écrit en bonne et due forme au moins 90 jours avant la prise d’effet de l’augmentation.

Au fil d’une longue location, les augmentations plafonnées peuvent laisser le loyer d’un logement sous ce que paierait un nouveau locataire. Cela touche votre revenu et peut influer sur ce qu’un acheteur investisseur paiera si vous vendez avec le locataire en place.

L’exemption du 15 novembre 2018

L’Ontario exempte du taux légal les logements occupés pour la première fois à des fins résidentielles après le 15 novembre 2018. Cela comprend les nouveaux immeubles, les agrandissements d’immeubles existants et la plupart des nouveaux appartements au sous-sol.

Deux condos de Toronto situés dans des immeubles semblables peuvent se trouver de part et d’autre de cette date. Demandez une preuve de la date de première occupation avant d’acheter, et rappelez-vous que la règle des 12 mois et le préavis de 90 jours s’appliquent toujours aux logements exemptés.

Le bail type et la Commission de la location immobilière

Le bail type de l’Ontario est obligatoire pour la plupart des conventions de location résidentielle signées le 30 avril 2018 ou après.

Si le propriétaire ne le fournit pas, le locataire peut le demander par écrit et le propriétaire dispose de 21 jours. S’il n’arrive pas, l’Ontario indique que le locataire peut retenir un mois de loyer et le conserver si 30 jours de plus s’écoulent sans le bail. Un bail ne peut pas retirer un droit ou une responsabilité prévu par la Loi sur la location à usage d’habitation.

Les litiges relèvent de la Commission de la location immobilière, qui fait partie de Tribunaux décisionnels Ontario. Elle tient des médiations et des audiences et tranche les requêtes, y compris celles visant à mettre fin à une location.

Vendre ou emménager : mettre fin à une location pour usage personnel

Lorsque le propriétaire, un membre de sa famille, un fournisseur de soins ou un acheteur habitera le logement, la Loi sur la location à usage d’habitation prévoit une marche à suivre pour mettre fin à la location.

Dans ces cas, l’Ontario indique que le propriétaire doit verser au locataire l’équivalent d’un mois de loyer ou lui offrir un autre logement. Si le propriétaire donne un préavis de 120 jours ou plus, cette indemnité n’est pas requise. Confiez la préparation des avis à un avocat ou à un parajuriste titulaire d’un permis. Si vous prévoyez vendre plus tard un logement loué, notre page pour les vendeurs et notre évaluation de propriété sont le point de départ (en anglais).

Les permis de la Ville de Toronto pour les propriétaires bailleurs

Maisons à locataires multiples. La Ville définit une maison à locataires multiples, ou maison de chambres, comme un lieu comptant quatre chambres ou plus occupées par des personnes qui ne vivent pas ensemble comme un seul ménage. Depuis le 31 mars 2024, les exploitants de partout à Toronto doivent détenir un permis et tenir des plans d’entretien de la propriété couvrant les demandes de service des locataires, la lutte contre les parasites et les déchets. Louer des chambres à des locataires distincts dans une maison que vous achetez peut la faire entrer dans ce régime.

Permis de rénovation locative. Lorsqu’un propriétaire signifie un avis N13 pour mettre fin à une location en vue de réparations ou de rénovations qui exigent que le logement soit libre, la Ville exige une demande de permis de rénovation locative dans les sept jours. La demande doit comprendre le rapport d’une personne qualifiée titulaire d’un permis de l’Ordre des architectes de l’Ontario ou de l’Ordre des ingénieurs de l’Ontario, ainsi que les permis de construire nécessaires. Le règlement fixe l’indemnité des locataires qui reviennent et de ceux qui ne reviennent pas. L’application du règlement a commencé le 31 juillet 2025.

RentSafeTO. Le programme municipal de normes pour les immeubles d’appartements s’applique aux immeubles de trois étages ou plus comptant dix logements ou plus.

La taxe sur les logements vacants

Chaque propriétaire d’une propriété résidentielle à Toronto doit déclarer chaque année son statut d’occupation. La Ville fixe l’échéance au 30 avril et présume qu’une propriété est vacante si aucune déclaration n’est reçue.

Une propriété inoccupée six mois ou plus pendant l’année d’imposition peut devoir la taxe, qui est de 3 pour cent de la valeur actuelle évaluée depuis l’année d’imposition 2024. Les locataires comptent comme occupants s’ils ont des conventions écrites d’une durée d’au moins 30 jours, totalisant au moins six mois dans l’année.

L’impôt foncier ordinaire s’applique aussi. Le taux résidentiel 2026 de la Ville est de 0,767311 pour cent de la valeur évaluée, et notre article sur l’impôt foncier à Toronto explique le compte de taxes (en anglais).

Les taxes des acheteurs étrangers

L’impôt de l’Ontario sur la spéculation pour les non-résidents est de 25 pour cent et s’applique aux propriétés résidentielles de toute la province achetées par des ressortissants étrangers, des sociétés étrangères ou des fiduciaires imposables. Il vise les propriétés comptant d’une à six habitations unifamiliales, y compris les logements en copropriété. Lorsqu’un seul des acheteurs inscrits au titre est une entité étrangère, l’Ontario l’applique à 100 pour cent de la valeur, et non à la part de cette personne.

La Ville de Toronto ajoute un impôt municipal sur la spéculation pour les non-résidents de 10 pour cent pour les acheteurs étrangers de certaines propriétés résidentielles, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, en plus des deux droits de cession immobilière. La Ville précise qu’aucune clause de droits acquis ne vise les conventions signées avant cette date et que son impôt est exigible à l’enregistrement. Notre calculateur des droits de cession immobilière pour Toronto indique les droits provinciaux et municipaux qui s’appliquent à tout acheteur (en anglais).

Ce que montrent les chiffres du marché

En août 2026, TRREB a enregistré 1 767 ventes dans la Ville de Toronto, dont 885 appartements en copropriété, à un prix médian de 550 000 $. D’avril à juin 2026, les prix médians tous types de propriétés confondus de plusieurs quartiers se situaient près de ce chiffre : Islington-City Centre West à 594 500 $, Waterfront Communities C8 à 597 500 $, Waterfront Communities C1 à 610 000 $, Bayview Village à 622 500 $ et Mount Pleasant West à 630 000 $.

Ce sont des prix de vente passés, et non une indication de la valeur future. Nos guides du Downtown Waterfront, de Yonge and Eglinton, de Bayview Village et d’Islington Village décrivent chaque secteur. Avant d’acheter un condo pour le louer, faites lire le certificat d’état (status certificate) par votre avocat, car une cotisation spéciale est à la charge du propriétaire et non du locataire (en anglais).

Notre façon de travailler avec les investisseurs

Nous partons des règles ci-dessus et des coûts que vous pouvez documenter : le prix, les deux droits de cession immobilière, le financement, l’impôt foncier, les frais de copropriété, l’assurance, les réparations et la vacance. Nous vous dirons quand une propriété ne tient pas la route comme logement locatif au prix demandé. Nous ne prévoyons ni la plus-value ni les loyers.

L’impôt sur le revenu locatif et sur tout gain à la vente dépend de votre situation : parlez-en à un comptable. Si vous souhaitez un deuxième avis sur une propriété précise à Toronto, communiquez avec nous en joignant l’inscription et tout bail existant (en anglais).