多伦多投资物业：安省与多伦多市对房东有哪些要求

在做任何试算表之前，先了解两套规则

我们不会在本页预测回报、租金或房价。我们列出的是任何一组诚实的数字都必须遵守的规则。请与律师、持牌律师助理或会计师确认每条规则如何适用于您的购买。

《住宅租赁法》下的加租

安省每年公布一次租金涨幅指引：

年份	指引
2025	2.5%
2026	2.1%
2027	1.9%

指引是大多数房东在未经房东与租客委员会批准的情况下可以加租的上限。在某些情况下，房东可以向委员会申请超过指引加租。只有在距上次加租或租约开始至少满 12 个月后才可以加租，并且必须在加租生效前至少 90 天以规定格式向租客发出书面通知。

在较长的租期中，受限的涨幅可能使一个单位的租金低于新租客愿意支付的水平。这会影响您的收入，如果您带租约出售，也可能影响投资型买家愿意出的价格。

2018 年 11 月 15 日豁免

安省豁免 2018 年 11 月 15 日之后首次作为住宅用途入住的单位，使其不受指引限制。这包括新建楼宇、现有楼宇的扩建部分，以及大多数新建的地下室公寓。

多伦多两栋相似楼宇中的两套公寓，可能正好落在这个日期的两边。购买前请索取首次入住日期的证明，并请记住，12 个月的规定和 90 天通知对豁免单位仍然适用。

标准租约与房东与租客委员会

2018 年 4 月 30 日或之后签订的大多数住宅租赁协议，都必须使用安省标准租约。

如果房东没有提供，租客可以书面要求，房东有 21 天时间。安省表示，如果仍未收到，租客可以扣留一个月租金，如果再过 30 天仍未收到租约，可以保留这笔钱。租约不能剥夺《住宅租赁法》规定的任何权利或责任。

争议由隶属于安省审裁处（Tribunals Ontario）的房东与租客委员会处理，委员会负责调解、聆讯并裁决各类申请，包括终止租约的申请。

出售或自住：因自用终止租约

如果房东、家庭成员、看护人或买家将入住该单位，《住宅租赁法》规定了终止租约的程序。

安省表示，在这些情况下，房东必须给予租客相当于一个月租金的补偿，或提供另一个单位。如果房东提前 120 天或更早发出通知，就无需支付这笔补偿。请由律师或持牌律师助理准备相关通知。如果您打算日后出售一个有租客的单位，我们的卖家页面和房屋估值是很好的起点（均为英文）。

多伦多市对房东的执照要求

多租户房屋。 多伦多市把多租户房屋（又称出租房屋）定义为有四个或以上房间、由不作为同一住户单位共同生活的人居住的处所。自 2024 年 3 月 31 日起，全市的经营者都必须持有执照，并备有涵盖租客服务请求、虫害管理和垃圾处理的物业维护计划。在您购买的房屋中把房间分别出租给不同租客，可能会使其纳入这一制度。

出租房装修执照。 当房东因需要单位空置的维修或装修而发出 N13 终止租约通知时，多伦多市要求在七天内申请出租房装修执照（Rental Renovation Licence）。申请须附上由安大略省建筑师协会或安大略省专业工程师协会持牌的合资格人士出具的报告，以及所需的建筑许可证。该附例规定了对回迁租客和不回迁租客的补偿。执法于 2025 年 7 月 31 日开始。

RentSafeTO。 多伦多市的公寓楼标准计划适用于三层或以上且有十个或以上单位的公寓楼。

空置房屋税

多伦多的每位住宅物业业主每年都必须申报物业的入住状况。多伦多市把截止日期定为 4 月 30 日，如果没有收到申报，就推定物业空置。

在税务年度内空置六个月或以上的物业可能须缴纳这项税，自 2024 税务年度起税率为现值评估的 3%。如果租客持有租期至少 30 天的书面协议，且一年合计至少六个月，则视为有人居住。

普通地税同样适用。多伦多市 2026 年的住宅税率为评估价值的 0.767311%，我们关于多伦多地税的文章（英文）解释了税单。

外国买家的税款

安省的非居民投机税为 25%，适用于外国公民、外国公司或应税受托人在全省任何地方购买的住宅物业。它涵盖含一至六个单户住宅单位的房屋，包括公寓单位。只要产权上任何一位买家是外国实体，安省就按 100% 的价值征收，而不是只按该人的份额征收。

多伦多市自 2025 年 1 月 1 日起，对购买某些住宅物业的外国买家另征 10% 的市级非居民投机税，这是在两项土地转让税之外额外征收的。多伦多市表示，该日期之前签订的协议不享有豁免，其税款在登记时缴纳。我们的多伦多土地转让税计算器（英文）显示适用于每位买家的省级和市级土地转让税。

市场数据显示了什么

2026 年 8 月，TRREB 在多伦多市录得 1,767 宗成交，其中 885 宗为公寓，中位价为 550,000 加元。2026 年 4 月至 6 月，几个社区所有物业类型的中位价接近这个数字：Islington-City Centre West 为 594,500 加元，Waterfront Communities C8 为 597,500 加元，Waterfront Communities C1 为 610,000 加元，Bayview Village 为 622,500 加元，Mount Pleasant West 为 630,000 加元。

这些是过去的成交价，并不代表未来的价值。我们的 Downtown Waterfront、Yonge and Eglinton、Bayview Village 与 Islington Village 指南介绍了各个区域（均为英文）。在购买任何用于出租的公寓之前，请让律师审阅状态证书（英文），因为特别摊款由业主承担，而不是租客。

我们如何与投资者合作

我们从上述规则以及您能够有据可查的费用出发：房价、两项土地转让税、融资、地税、公寓管理费、保险、维修和空置期。如果一个物业按叫价作为出租物业并不划算，我们会直接告诉您。我们不预测升值或租金。

租金收入以及出售时任何增值的税务处理取决于您的具体情况，因此请咨询会计师。如果您想就某一套多伦多物业听取第二意见，欢迎把挂牌信息和任何现有租约发给我们，与我们联系（英文）。