安大略省多伦多市
在多伦多出售遗产房屋：法院、税务与空置的房子
当父母在多伦多的房子需要出售时，挂牌很少是最难的部分。节奏由法院、安省的遗产税申报，以及多伦多市对现已空置房屋的规定决定。本指南按顺序介绍遗产受托人会遇到的各个步骤。
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简要答案
如果去世者在安省拥有不动产，通常须先办理遗嘱认证，房屋才能出售。价值超过 150,000 加元的遗产须申请遗产受托人委任证书（Certificate of Appointment of Estate Trustee），并就超过 50,000 加元的部分，每 1,000 加元价值缴纳 15 加元遗产管理税，因此一份 1,850,000 加元的遗产须缴纳 27,000 加元。授权书在当事人去世时终止，因此受权人不能签署出售文件。在多伦多，空置的遗产房屋还需要每年申报空置房屋税，并可能适用业主去世豁免。
出售的权力先于价格
大多数遗嘱执行人问我们的第一个问题，是房子能卖多少钱。真正决定时间表的问题，是谁有法律权利签署出售文件，以及何时有这个权利。
安省的指引表示，如果去世者拥有不动产，遗产通常必须办理遗嘱认证，而且如果该物业要出售，就需要遗嘱认证。因此，向法院提出申请是其他一切的基础。尽早开始，其他工作就可以同步进行。
以上为一般性信息，不构成法律或税务意见。每一份遗产都需要自己的律师，通常还需要会计师。
授权书在去世时终止
儿子或女儿可能已经根据一份持续性财产授权书，替父母管理财务多年。根据安省《替代决定法》第 12 条，该授权书在授权人去世时终止。
从那时起，对遗产房屋拥有权力的人是遗产受托人，这是安省对遗嘱执行人的称呼。受权人和遗产受托人往往是同一个人，但其权力来源在去世当天就改变了。该日期之后签署的任何有关房子的文件，都必须以遗产受托人的身份签署。
遗产受托人委任证书
遗嘱认证是一个法院程序，用来赋予某人担任遗产受托人的权力，或确认遗嘱中所指定受托人的权力。安省按遗产价值加以区分。
| 遗产价值 | 证书 |
|---|---|
| 150,000 加元以内 | 小额遗产证书 |
| 超过 150,000 加元 | 遗产受托人委任证书 |
申请须向去世者生前居住的郡或区的安省高等法院提出。如果没有遗嘱，通常由配偶或同居伴侣优先申请，其次是关系密切的成年亲属。
在多伦多，仅遗产房屋一项通常就会使遗产超过 150,000 加元。TRREB 2026 年 4 月至 6 月所有物业类型的成交中位价，Leaside 为 1,850,000 加元，Lawrence Park North 为 1,922,500 加元，因此大多数出售遗产房屋的多伦多家庭都要申请完整的证书。
遗产管理税，附多伦多示例
价值 50,000 加元或以下的遗产无需缴税。超过该数时，按遗产价值每 1,000 加元（或不足 1,000 加元的部分）缴纳 15 加元。价值向上取整至最接近的千位。
| 遗产价值 | 遗产管理税 |
|---|---|
| 50,000 加元 | 无 |
| 150,000 加元 | 1,500 加元 |
| 500,000 加元 | 6,750 加元 |
| 1,000,000 加元 | 14,250 加元 |
| 1,850,000 加元 | 27,000 加元 |
| 2,000,000 加元 | 29,250 加元 |
税款按整个遗产计算，而不是只按房子计算。登记在不动产上的按揭或留置权可以从该物业的价值中扣除。税款在申请时以按金形式缴纳，证书签发后即成为最终税款。
180 天内提交的遗产信息申报表
在证书签发后 180 个日历日内，遗产受托人必须向安省财政部提交遗产信息申报表（Estate Information Return）。即使无需缴税，也必须提交。
支持申报的记录必须保存四年。这包括用于评估遗产物业价值的任何资料，因此请把估价报告或估值意见保存在遗产档案中。
遗嘱认证价值与售价是两个不同的数字
遗产申报的是房子在去世日期的价值。售价则是买家在房子售出当天同意的价格，那可能是好几个月之后。
房子放得越久，两者可能相差越远，而这个差距可能对税务有影响。如果金额较大，或者有受益人可能提出质疑，请询问遗产律师是否需要进行正式估价。
资本增值：先咨询会计师
加拿大税务局的主要居所免税额，可以免除房屋符合主要居所资格的年份的增值。去世日期至出售之间的任何升值，仍可能产生增值。这正是遗产需要会计师而不是经纪的环节，而询问的时机是在交割之前。
空置的房子与多伦多的空置房屋税
在法院程序进行期间，多伦多的遗产房屋可能空置好几个月。多伦多市的空置房屋税增加了一个许多家庭会遗漏的步骤。
- 每年申报。 多伦多的住宅物业业主必须每年申报其入住状况。在截止日期前未申报的物业会被视为空置。
- 了解税率。 自 2024 税务年度起，税率为物业现值评估的 3%。
- 核查业主去世豁免。 如果房屋因业主去世而在一年中空置六个月或以上，即可适用这项豁免，最多可连续申请三个税务年度。须提供死亡证明副本。
- 核查护理豁免。 如果主要住户在一年中至少有六个月住在医院、长期护理或支援性护理机构，可以申请另一项豁免，最多可连续申请两年。
除了税务之外，请告知保险公司房子无人居住，冬季保持暖气开启，按时缴纳地税和水电费，如果有很多人持有钥匙，请更换门锁。我们的多伦多地税指南说明税单在交割时如何调整，关于在安省遗嘱认证前出售房屋的文章则更深入地讨论时间安排问题（均为英文）。
整理物品比法院程序更耗时
法院的节奏谁也无法加快。屋内物品是家人能够掌控的部分，也是最常被低估的部分。请在申请还在法院处理期间就开始整理，而不是等到证书到手之后。搬家管理师和物品拍卖公司每周都在做这项工作。
我们的换小房指南针对业主在世时搬家的情况讨论了同样的内容，长者换小房清单则列出了我们建议的清空房屋顺序（均为英文）。
遗产物业出售在哪里受阻
根据我们的经验，延误很少来自市场。它们来自三个地方。
对计划没有共识。 一位受益人想现在就卖，另一位想保留房子，第三位想等一等。请在挂牌前解决这个问题。
一个人承担一切。 遗产受托人往往自己也在哀伤之中。尽早让家人了解情况，既更体贴，也更快。
步骤逐一进行。 先法院，再物品，再维修，再挂牌。把它们同步进行可以节省好几个月。
如果您是一处多伦多物业的遗产受托人，想在做出任何承诺之前先了解整个流程，欢迎与我们联系（英文）。第一次咨询不收任何费用。我们与您的律师和会计师合作，如果等待是更好的选择，我们也会直言相告。
常见问题
多伦多的遗产房屋出售前必须办理遗嘱认证吗？
通常需要。安省的指引表示，如果去世者拥有不动产，遗产通常必须办理遗嘱认证，而且如果该物业需要出售，就需要遗嘱认证。以附带生存者取得权的联名方式持有的房屋，则可能直接转归在世的业主。产权的持有方式会改变答案，因此请与遗产律师确认。
业主去世后，授权书上指定的人可以出售房子吗？
不可以。根据安省《替代决定法》，持续性财产授权书在授权人去世时终止。从那时起，处理房子的权力属于遗产受托人，而买方律师一般会要求提供确认这一权力的法院证书。
什么是遗产受托人委任证书？
这是赋予或确认遗产受托人管理遗产权力的法院证书，价值超过 150,000 加元的大多数遗产都要申请这份证书。价值不超过 150,000 加元的遗产可以改用小额遗产证书（Small Estate Certificate）。申请须向去世者生前居住的郡或区的法院提出。
安省遗产管理税如何计算？
价值 50,000 加元或以下的遗产无需缴税。超过该数时，按遗产价值每 1,000 加元（或不足 1,000 加元的部分）缴纳 15 加元，价值向上取整至最接近的千位。不动产上的按揭或留置权可以从该物业的价值中扣除。税款在申请时以按金形式缴纳。
什么是遗产信息申报表？
这是须向安省财政部提交的申报，截止日期为遗产证书签发后 180 个日历日内。即使无需缴税，也必须提交。支持申报的记录必须保存四年，包括用于评估房屋价值的任何资料。
空置房屋税适用于多伦多空置的遗产房屋吗？
可能适用。多伦多的住宅物业业主必须每年申报其入住状况，在截止日期前未申报的物业会被视为空置。自 2024 税务年度起，税率为现值评估（Current Value Assessment）的 3%。如果房屋因业主去世而在一年中空置六个月或以上，可以申请豁免，最多可连续申请三个税务年度。
如果业主去世前住在长期护理机构怎么办？
如果主要住户在税务年度中至少有六个月住在医院、长期护理或支援性护理机构，多伦多市另设一项空置房屋税豁免。最多可连续申请两个税务年度。遗产受托人或家人应核实每年适用哪一项豁免，并按时完成申报。
房屋的遗嘱认证价值与售价相同吗？
不一定。遗产申报的是物业在当事人去世时的价值，而售价则是在买家同意的那一天确定的，那可能是好几个月之后。如果金额较大或家人可能有异议，遗产律师可能会建议进行正式估价。
遗产出售房屋时要缴纳资本增值税吗？
这取决于主要居所免税额是否涵盖该房屋、涵盖哪些年份，以及去世日期之后的任何价值变化。这些规则技术性很强，因此遗产受托人应在交割前征询会计师的意见。
相关指南
- Leaside neighbourhood guide Detached houses on residential streets, with Line 5 stations along Eglinton.
- Lawrence Park neighbourhood guide Detached houses and ravine parks, with Line 1 at Lawrence station.
- Don Mills neighbourhood guide Detached houses and apartment buildings, with Line 5 at Don Mills Road.
- High Park neighbourhood guide Detached houses and apartment towers around High Park itself, with four Line 2 stations.
- Estate Sales An estate property sale led by the estate trustee, often in a family's hardest year.
- Downsizing A long held Toronto house, a smaller home next and two closings that have to meet.
资料来源
- Ontario.ca, Apply for probate of an estate
- Ontario.ca, Estate Administration Tax
- Ontario e-Laws, Substitute Decisions Act, 1992, section 12
- City of Toronto, Vacant Home Tax
- Canada Revenue Agency, Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence
- TRREB Community Housing Market Report, Toronto Central, Q2 2026
本文的规则与数字已于以下日期核对上述资料来源： September 30, 2026.
本文不构成专业建议。 本指南仅供一般参考，并非法律、税务、财务或按揭建议。在采取行动之前，请就您的具体情况向具备资格的专业人士确认相关细节。
市场数据。 文中价格为所述期间的一般参考信息，并非任何特定物业的估价或价值意见。