Vendre une maison à Toronto après une séparation ou un divorce

Ce que dit la Loi sur le droit de la famille sur la vente

L’Ontario ne traite pas le foyer conjugal comme un compte bancaire, une voiture ou un immeuble de placement. Quatre articles de la Loi sur le droit de la famille encadrent l’essentiel d’une vente.

Article 18 : ce qu’est un foyer conjugal. Tout bien dans lequel une personne a un intérêt et qu’elle occupe habituellement avec son conjoint comme résidence familiale, aujourd’hui ou au moment de la séparation. Comme la définition parle de tout bien, une famille peut en avoir plus d’un.

Article 19 : la possession. Les deux conjoints ont un droit égal à la possession du foyer conjugal.

Article 21 : vendre ou hypothéquer. Aucun conjoint ne peut aliéner ni grever un intérêt dans un foyer conjugal, à moins que l’une des quatre conditions suivantes ne soit remplie :

1. L’autre conjoint se joint à l’acte ou consent à l’opération.
2. L’autre conjoint a renoncé à ses droits prévus par cette partie de la Loi dans un accord de séparation.
3. Une ordonnance du tribunal a autorisé l’opération ou soustrait le bien à l’application de ces règles.
4. Le bien n’a pas été désigné par les deux conjoints comme foyer conjugal, et une désignation d’un autre bien par les deux conjoints est enregistrée et n’a pas été annulée.

La Loi permet aussi d’annuler une vente conclue en violation de l’article 21, sauf si l’acheteur a acquis l’intérêt à titre onéreux, de bonne foi et sans avoir été avisé que le bien était un foyer conjugal.

Article 23 : quand le tribunal intervient. Sur requête, un tribunal peut autoriser une vente lorsque le conjoint dont le consentement est nécessaire est introuvable ou n’est pas disponible, n’est pas capable de donner ou de refuser son consentement ou le refuse déraisonnablement. Le tribunal peut imposer des conditions, notamment la fourniture d’un logement comparable ou un paiement qui en tient lieu.

Les couples mariés et les conjoints de fait sont traités différemment

Aux fins de ces règles, la Loi définit le conjoint comme l’une ou l’autre de deux personnes mariées ensemble, y compris par un mariage nul ou annulable contracté de bonne foi. Les propres indications de l’Ontario précisent que les conjoints de fait ne sont pas légalement tenus de partager les biens acquis pendant leur vie commune, bien qu’un partenaire ayant contribué à un bien appartenant à l’autre puisse avoir droit à une partie de celui-ci.

Concrètement, la règle de consentement de l’article 21 est rédigée pour les conjoints mariés. Si vous n’avez jamais été mariés ou si vous ne savez pas quelles règles s’appliquent, un avocat en droit de la famille doit examiner votre situation avant que vous planifiiez une vente. Rien sur cette page ne constitue un avis juridique.

Chacun de vous a besoin de son propre avocat

Selon les indications de l’Ontario, chaque conjoint devrait faire examiner un accord de séparation par son propre avocat avant de le signer, parce qu’il est difficile de le modifier par la suite. La même logique vaut pour les décisions concernant la maison.

Un agent ne peut conseiller ni l’un ni l’autre sur ses droits. Nous pouvons toutefois veiller à ce que les décisions juridiques soient prises avant l’inscription, pour que la vente ne s’enlise pas. Pour commencer, le Service de référence du Barreau peut vous fournir le nom d’un avocat en droit de la famille qui offre une première consultation gratuite d’au plus 30 minutes.

Pourquoi l’entente précède habituellement l’inscription

Une vente repose sur une série de décisions : le prix demandé, l’opportunité de le modifier, l’acceptation d’une offre donnée, l’acceptation de conditions, la date de clôture et la destination du produit de la vente. Lorsque deux propriétaires n’ont pas de façon convenue de prendre ces décisions, chacune devient une nouvelle négociation, avec un acheteur qui attend de l’autre côté.

Une séquence qui fonctionne généralement :

1. Chaque conjoint retient les services d’un avocat en droit de la famille.
2. Les avocats fixent par écrit les modalités qui encadrent la vente, même si le reste de la séparation n’est pas réglé.
3. La maison est préparée et inscrite.
4. Les offres sont présentées aux deux propriétaires ensemble et acceptées selon les modalités écrites.
5. L’avocat en droit immobilier chargé de la clôture verse le produit de la vente comme le prévoit l’entente ou l’ordonnance du tribunal.

Lorsque le temps presse, une courte entente portant uniquement sur la vente peut venir en premier.

Les modalités pratiques à fixer par écrit

Ces détails font dérailler plus de ventes après séparation que le prix. Convenez-en avant la première visite :

• Visites. Qui réserve les visites, quel préavis est nécessaire et quels jours sont exclus.
• Présentation. Qui s’occupe du nettoyage, des réparations et de la mise en valeur. Qui paie.
• Frais de possession. Qui paie le prêt hypothécaire, l’impôt foncier, les services publics et l’assurance jusqu’à la clôture. Comment ces paiements sont pris en compte dans le partage.
• Occupation. Si l’un des conjoints habite la maison pendant la vente. La Loi permet à un tribunal d’accorder la possession exclusive à l’un des conjoints, peu importe qui est propriétaire : cette question se règle donc par entente ou par le tribunal.
• Contenu. Ce qui reste avec la maison et ce qui a déjà été partagé.
• Approbations. Comment une modification de prix ou une offre est approuvée et dans quel délai chaque propriétaire s’engage à répondre.

L’impôt foncier fait partie de ces frais de possession. Le taux résidentiel de la Ville pour 2026 totalise 0,767311 pour cent de la valeur imposable. Notre article sur l’impôt foncier à Toronto explique le compte de taxes, et le jour de la clôture en Ontario décrit ce qui se passe ce jour-là (en anglais).

Vendre ou racheter la part de l’autre conjoint

Les deux issues sont courantes. Aucune n’est la bonne dans tous les cas.

Un rachat permet à l’un des conjoints de rester dans un foyer familier, ce qui peut compter lorsque les enfants sont bien installés dans une école ou une routine. Tout dépend de la capacité de ce conjoint à se qualifier seul pour un prêt hypothécaire et à financer la part de l’autre. Un professionnel du financement hypothécaire devrait y répondre avec des chiffres réels. La maison doit aussi avoir une valeur acceptée des deux côtés.

Une vente transforme la maison en argent qui peut être partagé et met fin au prêt hypothécaire commun, ce qui peut simplifier le reste de la séparation.

Pour le partage de la valeur, les indications de l’Ontario précisent que la pleine valeur du foyer familial doit être partagée à la fin d’un mariage, même si l’un des conjoints en était propriétaire avant le mariage, l’a reçu en don ou en a hérité. La façon dont cela s’articule avec un rachat ou une vente est une question pour vos avocats. Nous pouvons remettre la même opinion de valeur écrite à chacun de vous.

Fixer le prix quand vous ne voulez pas la même chose

Souvent, un conjoint veut une vente rapide et l’autre, le prix le plus élevé. C’est une réelle différence de besoins.

Nous donnons aux deux propriétaires les mêmes données : les ventes récentes de maisons comparables dans le même secteur de Toronto et un avis franc sur ce qu’une vente plus rapide pourrait coûter par rapport à une campagne plus longue. À titre de repère, les prix médians de TRREB pour la Ville de Toronto en août 2026 étaient de 1 170 000 $ pour les maisons individuelles et de 550 000 $ pour les appartements en copropriété. La décision sur le prix et le calendrier vous revient ensuite, à vous deux et à vos avocats.

Nous n’annoncerons jamais en privé un chiffre plus élevé à l’un des conjoints pour obtenir l’inscription. Un chiffre doit tenir sur le marché. Quand il ne tient pas, ce sont les deux propriétaires qui en paient le prix. Une évaluation de la maison préparée une seule fois et remise à vous deux évite ce problème (en anglais).

Si l’un de vous emménage ensuite dans un logement plus petit, notre guide sur la réduction de l’espace habitable explique comment coordonner deux déménagements.

Notre façon de mener ces ventes

Nous travaillons par écrit, au rythme fixé par vous deux et vos avocats. Chaque mise à jour est envoyée aux deux propriétaires en même temps. Nous évitons toute conversation privée sur le prix avec l’un des propriétaires seul. Nous ne poussons pas à l’inscription avant que les bases juridiques soient en place.

Si vous voulez comprendre ce qu’impliquerait une vente, y compris une valeur réaliste pour la maison, nous serons heureux d’en parler avec vous deux ensemble, avec chacun de vous séparément ou en présence de vos avocats. Cette conversation est gratuite et sans engagement.