在多伦多分居或离婚后出售房屋：法律规定与实际步骤

《家庭法》对出售有何规定

安省对待婚姻住所的方式，与对待银行账户、汽车或投资物业不同。就出售而言，《家庭法》中有四条规定起主要作用。

第 18 条：什么是婚姻住所。 某人拥有权益、且该人与其配偶目前或在分居时通常作为家庭居所居住的每一处物业。由于定义说的是每一处物业，一个家庭可能有不止一处婚姻住所。

第 19 条：占有。 双方配偶对婚姻住所享有平等的占有权。

第 21 条：出售或抵押。 任何配偶都不得处置或抵押婚姻住所的权益，除非以下四种情况之一成立：

1. 另一方配偶共同签署文件或同意该交易。
2. 另一方配偶已在分居协议中放弃其在该法这一部分下的权利。
3. 法院命令已授权该交易或解除该物业的婚姻住所地位。
4. 该物业未被双方配偶指定为婚姻住所，而双方配偶对另一处物业的指定已经登记且未被取消。

该法还允许撤销违反第 21 条的出售，除非买家是以有偿、善意且不知道该物业为婚姻住所的情况下取得权益。

第 23 条：法院何时介入。 在需要其同意的配偶下落不明或无法联系、没有能力给予或拒绝同意，或无理拒绝同意时，法院可以应申请授权出售。法院可以设定条件，包括提供相当的住所或以付款代替。

已婚夫妇与同居伴侣的处理方式不同

在这些条文中，该法把配偶定义为彼此结婚的两个人中的任何一方，包括无效或可撤销、但出于善意缔结的婚姻。安省自己的指引表示，同居伴侣在法律上没有义务分割同居期间取得的财产，不过曾对另一方所拥有的财产作出贡献的伴侣，可能有权获得其中一部分。

实际结果是，第 21 条的同意规定是围绕已婚配偶而写的。如果您从未结婚，或不确定适用哪些规则，在规划出售之前需要请家庭法律师审视您的情况。本页的任何内容都不构成法律意见。

你们各自都需要自己的律师

安省的指引表示，每一方配偶在签署分居协议之前，都应请自己的律师审阅，因为协议签署后不容易更改。同样的道理也适用于有关房屋的决定。

经纪不能就你们任何一方的权利提供意见。我们可以做的，是确保在挂牌前把法律上的决定落实，让出售不会停滞。作为起点，律师公会转介服务可以提供一位家庭法律师的名字，该律师会提供最长 30 分钟的免费初次咨询。

为什么协议通常要在挂牌之前达成

出售依赖一连串的决定：挂牌价、是否调整价格、是否接受某个出价、是否接受附加条件、交割日期，以及卖房所得如何分配。如果两位业主没有商定的决策方式，每一个决定都会变成一场新的谈判，而另一边还有买家在等待。

一个通常行之有效的顺序：

1. 双方各自聘请一位家庭法律师。
2. 律师以书面形式确定规范出售的条款，即使分居的其他事项仍未解决。
3. 准备房屋并挂牌。
4. 出价同时交给两位业主，并按照书面条款接受。
5. 负责交割的房地产律师按照协议或法院命令的规定分配卖房所得。

如果时间紧迫，可以先签一份只涵盖出售的简短协议。

需要以书面形式确定的实际事项

导致分居出售受阻的，往往是这些细节而不是价格。请在第一次看房之前就商定：

• 看房安排。 谁预约看房、需要提前多久通知，以及哪些日子不可以看房。
• 房屋展示。 谁负责清洁、维修和布置。费用由谁承担。
• 持有费用。 交割前由谁支付按揭、地税、水电费和保险。这些付款在财产分割中如何计算。
• 居住。 出售期间是否有一方配偶住在房子里。该法允许法院无论房子归谁所有都命令由一方配偶独占，因此这需要通过协议或法院来决定。
• 屋内物品。 哪些物品随房屋一起出售，哪些已经分好。
• 审批。 价格调整或出价如何审批，以及每位业主承诺在多长时间内回复。

地税是这些持有费用之一。多伦多市 2026 年的住宅税率合计为评估价值的 0.767311%。我们关于多伦多地税的文章解释了税单。安省的交割日一文介绍交割当天会发生什么（均为英文）。

出售，还是由一方买下另一方的份额

两种结果都很常见。没有一种在所有情况下都正确。

买断让一方配偶留在熟悉的家中，如果孩子已经适应了学校或日常作息，这一点可能很重要。这取决于该配偶能否单独获批按揭，并支付另一方的份额。应请按揭专业人士用真实数字回答这个问题。房屋还需要一个双方都接受的价值。

出售把房屋变成可以分割的现金，并结束共同的按揭，这可以让分居的其他事项变得简单一些。

就价值分割而言，安省的指引表示，婚姻结束时，家庭住宅的全部价值都必须分享，即使一方配偶在婚前就拥有它、获赠或继承了它。这与买断或出售如何相互影响，是您的律师需要回答的问题。我们可以向你们双方提供同一份书面估值意见。

当你们的诉求不同时如何定价

常见的情况是，一方配偶想尽快卖掉，另一方则想卖到最高价。这是真实的需求差异。

我们给两位业主提供同样的证据：多伦多同一区域可比房屋的近期成交，以及坦率评估较快出售与较长推广期相比可能付出的代价。作为参考，TRREB 2026 年 8 月多伦多市独立屋中位价为 1,170,000 加元，公寓为 550,000 加元。关于价格和时间的决定，则由你们两位和各自的律师做出。

我们不会为了拿到挂牌委托而私下向其中一方报出更高的数字。一个数字必须经得起市场检验。如果经不起，代价由两位业主共同承担。一份只做一次、同时交给你们双方的房屋估值（英文）可以避免这种情况。

如果你们其中一人之后要搬到较小的住所，我们的换小房指南（英文）介绍了如何安排两次搬迁的时间。

我们如何处理这类出售

我们以书面方式工作，节奏由你们两位和各自的律师决定。每一次进展都会同时发给两位业主。我们避免与任何一方单独私下讨论价格。在法律基础工作完成之前，我们不会催促挂牌。

如果您想了解出售会涉及哪些事项，包括房屋的合理价值，我们很乐意与你们两位一起谈、分别与你们每人谈，或在你们的律师在场时谈。这次咨询免费，没有任何义务。