Premiers acheteurs à Toronto : remboursements, régimes d'épargne et vrai budget

Pourquoi un premier achat à Toronto coûte plus cher dès le départ

Deux éléments distinguent un achat dans la Ville de Toronto d’un achat presque partout ailleurs en Ontario. Le premier est un second droit de cession immobilière, perçu par la Ville en plus de celui de la province. Le second est que la Ville administre aussi son propre remboursement pour premiers acheteurs : le droit supplémentaire s’accompagne donc d’un allègement supplémentaire.

Ce duo domine avec raison les résultats de recherche pour « premier acheteur Toronto ». C’est le coût le plus important après la mise de fonds et celui qui est le plus souvent mal compris. Ce guide commence par là, puis aborde la mise de fonds, la simulation de crise, les règles d’amortissement et les deux régimes d’épargne enregistrés, à partir des prix TRREB pour la Ville de Toronto en août 2026.

Tout ceci constitue de l’information générale. Votre avocat, votre professionnel hypothécaire et un comptable devraient confirmer la façon dont chaque règle s’applique à vous avant que vous vous y fiiez.

Deux droits de cession immobilière et deux remboursements

L’Ontario perçoit des droits de cession immobilière sur chaque achat dans la province. La Ville de Toronto perçoit ses droits de cession immobilière municipaux, souvent abrégés en MLTT, sur les propriétés situées dans la Ville de Toronto. Les deux sont exigibles à l’enregistrement du transfert le jour de la clôture, de sorte que votre avocat vous les demande avant la clôture.

En dessous de 2 000 000 $, les deux droits suivent les mêmes tranches : 0,5 pour cent jusqu’à 55 000 $, 1 pour cent jusqu’à 250 000 $, 1,5 pour cent jusqu’à 400 000 $ et 2 pour cent au-delà. Pour un logement comptant une ou deux résidences unifamiliales, la Ville a ajouté des taux plus élevés au-delà de 3 000 000 $ à compter du 1er avril 2026, ce qui ne touchera pas la plupart des premiers achats.

C’est avec les remboursements que les premiers acheteurs regagnent du terrain :

Remboursement	Maximum	Ce que cela représente
Remboursement des droits de cession immobilière de l’Ontario	4 000 $	Selon l’Ontario, un acheteur admissible ne paie aucun droit provincial sur les premiers 368 000 $
Remboursement des droits municipaux (MLTT) de la Ville de Toronto	4 475 $	L’équivalent de la totalité du droit municipal sur un achat de 400 000 $

Voici l’effet aux prix d’août 2026 dans la Ville de Toronto :

Prix d’achat	Droits de l’Ontario	Droits de Toronto	Total	Après les deux remboursements complets
550 000 $	7 475 $	7 475 $	14 950 $	6 475 $
661 650 $	9 708 $	9 708 $	19 416 $	10 941 $
770 000 $	11 875 $	11 875 $	23 750 $	15 275 $
1 170 000 $	19 875 $	19 875 $	39 750 $	31 275 $

La première ligne correspond à la médiane TRREB d’un appartement en copropriété, la deuxième à celle d’une maison en rangée en copropriété, la troisième à la médiane tous types de logements confondus et la dernière à la médiane d’une maison individuelle, toutes pour août 2026. Notre calculateur de droits de cession immobilière pour Toronto calcule tout autre prix et notre article sur les droits de cession immobilière à Toronto présente les tranches en détail (en anglais).

Qui est admissible aux remboursements

L’Ontario et la Ville rédigent leurs règles séparément, mais les conditions se recoupent étroitement. Pour réclamer l’un ou l’autre :

• Vous devez avoir au moins 18 ans.
• Vous devez occuper le logement comme résidence principale dans les neuf mois suivant le transfert.
• Vous ne devez jamais avoir possédé de logement, ni d’intérêt dans un logement, où que ce soit dans le monde, à quelque moment que ce soit.
• Si vous avez un conjoint, celui-ci ne doit pas avoir possédé de logement, où que ce soit dans le monde, pendant qu’il était votre conjoint.
• Vous devez être citoyen canadien ou résident permanent. Les deux programmes offrent une voie de demande à l’acheteur qui obtient ce statut dans les 18 mois suivant le transfert.

Deux détails comptent en pratique. Lorsqu’un acheteur inscrit au titre est admissible et qu’un autre ne l’est pas, l’Ontario réduit son remboursement en proportion de la part achetée par l’acheteur admissible. Et les deux remboursements sont normalement réclamés par votre avocat à l’enregistrement : ils sont donc déduits des droits que vous payez à la clôture. Si cette étape est oubliée, chaque programme permet une demande dans les 18 mois suivant le transfert, et la Ville exige des frais de traitement pour les demandes tardives.

La mise de fonds aux prix de Toronto

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada établit le minimum fédéral par tranche de prix :

• 5 pour cent d’un prix d’achat de 500 000 $ ou moins
• 5 pour cent des premiers 500 000 $, plus 10 pour cent de la portion au-delà de 500 000 $, pour les prix allant jusqu’à 1,5 million $
• 20 pour cent du prix total à partir de 1,5 million $

Appliqué aux médianes TRREB pour la Ville de Toronto en août 2026 :

Type de logement, médiane d’août 2026	Prix	Mise de fonds minimale
Appartement en copropriété	550 000 $	30 000 $
Maison en rangée en copropriété	661 650 $	41 165 $
Tous types de logements	770 000 $	52 000 $
Maison en rangée en pleine propriété	962 000 $	71 200 $
Maison individuelle	1 170 000 $	92 000 $

Avec moins de 20 pour cent de mise de fonds, le prêt hypothécaire doit être assuré contre le défaut de paiement. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada situe les primes entre 0,6 pour cent et 4,5 pour cent du montant du prêt. Demandez à votre prêteur comment la prime est facturée et quelle partie, le cas échéant, doit être payée comptant à la clôture. Notre article sur les frais de clôture lors d’un achat à Toronto énumère ce poste et tous les autres que votre avocat vous demandera de financer (en anglais).

Depuis le 15 décembre 2024, le gouvernement fédéral permet les prêts hypothécaires assurés sur les logements dont le prix atteint jusqu’à 1,5 million $, contre 1 million $ auparavant. Pour un acheteur torontois, cela compte surtout pour les maisons jumelées et les maisons en rangée en pleine propriété, dont les médianes d’août 2026 se situaient juste sous 1 million $.

La simulation de crise fixe le plafond

Votre prêteur vous approuvera en fonction d’un taux d’admissibilité, et non du taux inscrit à votre contrat. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada précise que les banques utilisent le plus élevé de 5,25 pour cent ou de votre taux négocié plus 2 pour cent, pour les prêts hypothécaires assurés comme non assurés. Le BSIF décrit les 2 pour cent comme une marge de sécurité et les 5,25 pour cent comme un taux plancher.

Un exemple simple : si l’on vous offre un taux fixe de cinq ans de 4,5 pour cent, vous devez démontrer que vous pourriez assumer les versements à 6,5 pour cent. Si l’on vous offre 3 pour cent, vous êtes évalué à 5,25 pour cent, parce que le plancher est supérieur à 5 pour cent.

Concrètement, c’est souvent la simulation de crise, plutôt que la mise de fonds, qui limite un premier acheteur à Toronto. Obtenez une préapprobation écrite avant de visiter sérieusement quoi que ce soit et lisez notre article sur la simulation de crise hypothécaire à Toronto pour savoir comment les prêteurs l’appliquent. Le calculateur hypothécaire de Toronto affiche les versements aux deux taux (en anglais).

L’amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs

L’amortissement est le nombre d’années nécessaires pour rembourser entièrement le prêt hypothécaire. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada indique que lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 pour cent, le maximum est de 30 ans si vous êtes premier acheteur ou si vous achetez un logement neuf, et de 25 ans dans tous les autres cas. Avec 20 pour cent ou plus de mise de fonds, c’est votre prêteur qui fixe la limite.

Cinq années de plus réduisent chaque versement, ce qui peut faciliter la réussite de la simulation de crise. Elles signifient aussi que vous payez des intérêts plus longtemps : le coût total de l’emprunt augmente. Demandez à votre professionnel hypothécaire de vous présenter les deux calendriers côte à côte avant de choisir.

Le CELIAPP et le RAP

Le Canada offre deux régimes enregistrés destinés à un premier achat. Ils fonctionnent différemment et peuvent être utilisés ensemble pour le même logement.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). L’Agence du revenu du Canada vous accorde 8 000 $ de droits de participation l’année où vous ouvrez votre premier CELIAPP, avec un plafond à vie de 40 000 $. Les droits inutilisés peuvent être reportés, jusqu’à concurrence de 8 000 $ par année. Les cotisations sont déductibles de votre revenu et un retrait admissible pour acheter votre première propriété n’a pas à être remboursé. Les droits ne commencent à s’accumuler qu’à l’ouverture du compte : en ouvrir un tôt ne coûte rien et lance le compteur.

Pour le CELIAPP, un premier acheteur est une personne qui n’a pas habité, comme résidence principale, un logement dont elle ou son conjoint actuel était propriétaire à un moment quelconque de l’année en cours avant l’ouverture du compte ou des quatre années civiles précédentes. Ce critère diffère de celui des remboursements de droits de cession immobilière, qui portent sur toute votre vie.

Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER. Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER pour acheter un logement admissible et les rembourser sur 15 ans. Pour un premier retrait effectué entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, l’Agence du revenu du Canada reporte le début du remboursement à la cinquième année suivant l’année du retrait : un retrait fait en 2026 est donc remboursé pour la première fois en 2031.

Notre article sur le CELIAPP et le RAP à Toronto détaille les règles de calendrier (en anglais). Un comptable devrait confirmer vos propres droits de cotisation et votre admissibilité avant tout retrait.

Si vous achetez un logement neuf d’un constructeur

Les remboursements ci-dessus s’appliquent aussi bien aux logements de revente qu’aux logements neufs. Un logement neuf est toutefois assujetti à la TVH, et les premiers acheteurs ont deux autres remboursements à envisager.

Le remboursement fédéral de la TPS/TVH pour les premiers acheteurs couvre 100 pour cent de la TPS (ou de la partie fédérale de la TVH) sur un logement neuf admissible évalué jusqu’à 1 million $, avec un allègement réduit entre 1 million $ et 1,5 million $. L’Agence du revenu du Canada précise que la convention avec le constructeur doit être signée le 20 mars 2025 ou après et avant 2031, et que l’acheteur ne doit pas avoir habité un logement dont lui ou son conjoint était propriétaire au cours de l’année en cours ou des quatre années précédentes. En Ontario, un premier acheteur peut aussi récupérer jusqu’à 80 000 $ de la partie provinciale de 8 pour cent de la TVH.

Ces règles comportent plus de conditions qu’il n’est possible d’en présenter ici. Notre guide de la construction neuve à Toronto les couvre, ainsi que Tarion, les dépôts et la période de réflexion pour les copropriétés (en anglais).

Ce qu’un premier budget permet d’acheter à Toronto

Le type de logement compte davantage que le code postal. En août 2026, les médianes de la Ville de Toronto allaient de 550 000 $ pour un appartement en copropriété à 1 170 000 $ pour une maison individuelle.

À l’échelle des quartiers, les chiffres de TRREB d’avril à juin 2026 montrent plusieurs secteurs dont la médiane, tous types de propriétés confondus, avoisine celle d’un appartement en copropriété : Islington-City Centre West à 594 500 $, Waterfront Communities C8 à 597 500 $, Waterfront Communities C1 à 610 000 $, Bayview Village à 622 500 $ et Willowdale East à 630 000 $. Nos guides sur Downtown Waterfront, Bayview Village, Willowdale et Islington Village décrivent chaque secteur, et la page sur les prix des maisons à Toronto suit les chiffres mensuels (en anglais).

Pour l’achat d’une copropriété, faites examiner le certificat d’état (status certificate) par votre avocat avant de renoncer aux conditions. Notre article sur le certificat d’état des copropriétés à Toronto explique ce qu’il révèle et le plafond des frais (en anglais).

Une séquence qui fonctionne

1. Ouvrez un CELIAPP dès que vous pensez acheter un jour, pour que vos droits commencent à s’accumuler.
2. Obtenez une préapprobation écrite qui indique le taux d’admissibilité, l’amortissement et la prime d’assurance.
3. Chiffrez la clôture séparément. Droits de cession immobilière après remboursements, honoraires juridiques, assurance titres et toute somme comptant exigée par votre prêteur à la clôture.
4. Retenez les services d’un avocat en droit immobilier avant de présenter une offre et demandez-lui de confirmer qu’il réclamera les deux remboursements à l’enregistrement.
5. Visitez ensuite des logements dans la fourchette de prix que permet votre préapprobation.

Les erreurs que nous voyons chez les premiers acheteurs à Toronto

Oublier le droit municipal. Les acheteurs qui arrivent d’ailleurs en Ontario prévoient souvent un seul droit de cession immobilière. Sur un achat de 770 000 $, le second ajoute 11 875 $ avant le remboursement.

Croire que les remboursements couvrent tout. Ils sont plafonnés. Au-delà de 400 000 $, le remboursement de la Ville cesse d’augmenter et, à la médiane tous types d’août 2026, un premier acheteur paie encore 15 275 $ de droits combinés.

Confondre les définitions. Avoir possédé un appartement en copropriété il y a des années vous exclut à vie des deux remboursements de droits de cession immobilière, mais une fois la période de référence de quatre années civiles écoulée, vous pourriez encore être admissible au CELIAPP. Vérifiez chaque programme selon ses propres critères.

Prendre la préapprobation pour une promesse. Le prêteur doit encore approuver la propriété précise, et une copropriété aux finances fragiles ou visée par une cotisation spéciale peut changer la donne.

Si vous voulez voir ce que ces règles signifient pour un logement précis à Toronto, communiquez avec nous ou découvrez comment nous travaillons avec les acheteurs (en anglais). Nous passerons les chiffres en revue avec vous avant que vous vous engagiez à quoi que ce soit.