多伦多首次购房者：退税、储蓄计划与真实预算

为什么在多伦多首次购房，入门成本更高

有两点让在多伦多市购房有别于在安省几乎任何其他地方购房。第一是第二项土地转让税，由多伦多市在省级税款之外另行征收。第二是多伦多市也设有自己的首次购房者退税，所以额外的税款也伴随着额外的减免。

搜索“多伦多首次购房者”时，结果大多围绕这两点，这是有原因的。这是首付之外最大的单项费用，也是最常被误解的一项。本指南从这里讲起，再依次介绍首付、压力测试、摊还期规则和两个注册储蓄计划，所用的是 TRREB 2026 年 8 月多伦多市的价格。

以下内容均为一般性信息。在您依赖任何一项规则之前，应请您的律师、按揭专业人士和会计师确认它如何适用于您。

两项土地转让税与两项退税

安省对省内每一笔购房征收土地转让税。多伦多市则对多伦多市内的物业征收市级土地转让税，通常简称 MLTT。两者都在交割日产权转让登记时缴纳，因此您的律师会在交割前向您收取。

在 2,000,000 加元以下，两项税采用相同的税率分级：55,000 加元以内 0.5%，至 250,000 加元 1%，至 400,000 加元 1.5%，超出部分 2%。对于含一至两个单户住宅单位的房屋，多伦多市自 2026 年 4 月 1 日起对 3,000,000 加元以上的部分增设了更高的税率，这不会影响大多数首次购房。

退税是首次购房者挽回费用的地方：

退税	上限	相当于
安省土地转让税退税	4,000 加元	安省表示，符合条件的买家首 368,000 加元无需缴纳省级税款
多伦多市 MLTT 退税	4,475 加元	相当于 400,000 加元购房的全部市级税款

以下是按 2026 年 8 月多伦多市价格计算的效果：

购房价格	安省税款	多伦多市税款	合计	两项退税全额扣除后
550,000 加元	7,475 加元	7,475 加元	14,950 加元	6,475 加元
661,650 加元	9,708 加元	9,708 加元	19,416 加元	10,941 加元
770,000 加元	11,875 加元	11,875 加元	23,750 加元	15,275 加元
1,170,000 加元	19,875 加元	19,875 加元	39,750 加元	31,275 加元

第一行是 TRREB 公寓中位价，第二行是共管联排别墅中位价，第三行是所有住房类型的中位价，最后一行是独立屋中位价，均为 2026 年 8 月数据。我们的多伦多土地转让税计算器可以计算任何其他价格，关于多伦多土地转让税的文章则完整列出了税率分级（均为英文）。

谁符合退税资格

安省和多伦多市各自制定规则，但条件非常接近。要申请其中任何一项：

• 您必须年满 18 岁。
• 您必须在产权转让后九个月内入住，并以该房屋作为主要居所。
• 您必须从未在任何时候、在世界任何地方拥有过住房或住房的任何权益。
• 如果您有配偶，对方在作为您配偶期间不得在世界任何地方拥有过住房。
• 您必须是加拿大公民或永久居民。两个计划都为在产权转让后 18 个月内取得该身份的买家提供了申请途径。

实际操作中有两个细节很重要。如果产权上的一位买家符合条件而另一位不符合，安省会按符合条件买家所购份额的比例减少退税。此外，两项退税通常由您的律师在登记时申请，因此会直接从您在交割时缴纳的税款中扣除。如果漏掉了这一步，两个计划都允许在产权转让后 18 个月内提出申请，而多伦多市会对逾期申请收取处理费。

按多伦多房价计算的首付

加拿大金融消费者管理局按价格区间列出了联邦最低首付：

• 购房价格为 500,000 加元或以下时，首付为 5%
• 价格在 1,500,000 加元以内时，首 500,000 加元的 5%，加上超出 500,000 加元部分的 10%
• 价格达到 1,500,000 加元或以上时，首付为全部房价的 20%

套用 2026 年 8 月 TRREB 多伦多市中位价：

住房类型，2026 年 8 月中位价	价格	最低首付
公寓	550,000 加元	30,000 加元
共管联排别墅	661,650 加元	41,165 加元
所有住房类型	770,000 加元	52,000 加元
独立产权联排别墅	962,000 加元	71,200 加元
独立屋	1,170,000 加元	92,000 加元

首付低于 20% 时，按揭必须购买违约保险。加拿大金融消费者管理局列出的保费为按揭金额的 0.6% 至 4.5%。请向贷款机构询问保费如何收取，以及其中是否有部分需要在交割时以现金支付。我们关于在多伦多买房的交割费用的文章（英文）列出了这一项以及律师会要求您准备的其他每一项费用。

自 2024 年 12 月 15 日起，联邦政府允许房价在 1,500,000 加元以内的住房申请投保按揭，此前的上限为 1,000,000 加元。对多伦多买家来说，这对半独立屋和独立产权联排别墅影响最大，因为它们 2026 年 8 月的中位价都略低于 1,000,000 加元。

压力测试决定上限

贷款机构会按资格审核利率而不是合同利率来批核您的贷款。加拿大金融消费者管理局指出，银行采用 5.25% 与您谈妥的利率加 2% 两者中较高者，投保和非投保按揭都一样。OSFI 把 2% 称为缓冲，把 5.25% 称为下限。

一个简单的例子：如果获得 4.5% 的五年期固定利率，您必须证明能够按 6.5% 负担还款。如果获得 3% 的利率，您则按 5.25% 审核，因为下限高于 5%。

实际效果是，限制多伦多首次购房者的往往是压力测试，而不是首付。在认真看房之前，请先取得书面预批，并阅读我们关于多伦多按揭压力测试的文章，了解贷款机构如何执行。多伦多按揭计算器可以显示两种利率下的还款额（均为英文）。

首次购房者的 30 年摊还期

摊还期是指全部还清按揭所需的年数。加拿大金融消费者管理局表示，首付低于 20% 时，如果您是首次购房者或购买新建房屋，最长摊还期为 30 年，其他情况为 25 年。首付达到 20% 或以上时，上限由贷款机构决定。

多出的五年可以降低每期还款额，从而更容易通过压力测试。但这也意味着您支付利息的时间更长，借款的总成本会上升。在做选择之前，请让您的按揭专业人士把两种还款计划并排列出。

FHSA 与购房者计划

加拿大有两个针对首次购房的注册计划。它们的运作方式不同，可以在同一套住房上一起使用。

首次购房储蓄账户（FHSA）。 加拿大税务局在您开立第一个 FHSA 的当年给予 8,000 加元的供款额度，终身上限为 40,000 加元。未使用的额度可以结转，每年最多 8,000 加元。供款可以从收入中扣除，为购买首套住房而进行的合资格提款无需偿还。额度只有在开户后才开始累积，所以尽早开户不花任何钱，还能让时间开始计算。

就 FHSA 而言，首次购房者是指在开户前的当年任何时间以及之前四个日历年内，没有以自己或现任配偶拥有的住房作为主要居所居住过的人。这与土地转让税退税的标准不同，后者追溯您的一生。

RRSP 购房者计划（Home Buyers’ Plan）。 您最多可以从 RRSP 中提取 60,000 加元购买合资格住房，并在 15 年内偿还。对于在 2026 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日之间的首次提款，加拿大税务局把还款的起始时间推迟至提款年度之后的第五年，因此 2026 年的提款在 2031 年开始首次偿还。

我们关于多伦多 FHSA 与购房者计划的文章（英文）详细说明了时间规则。在提款之前，应请会计师确认您自己的供款额度和资格。

如果您向开发商购买新房

上述退税同样适用于二手房和新房。新房还须缴纳 HST，首次购房者还有另外两项退税可以考虑。

联邦首次购房者 GST/HST 退税涵盖价值 100 万加元以下合资格新房 100% 的 GST（或 HST 中的联邦部分），在 100 万至 150 万加元之间减免递减。加拿大税务局表示，与开发商签订的协议必须在 2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前签署，而且买家在当年或之前四年内不得曾居住在自己或配偶拥有的住房中。在安省，首次购房者还可以取回 HST 中 8% 省级部分的最多 80,000 加元。

这些规则的条件比这里能列出的更多。我们的多伦多新建房屋指南（英文）介绍了这些条件，以及 Tarion、订金和公寓冷静期。

首次购房预算在多伦多能买到什么

住房类型比邮政编码更具决定性。2026 年 8 月，多伦多市的中位价从公寓的 550,000 加元到独立屋的 1,170,000 加元不等。

在社区层面，TRREB 2026 年 4 月至 6 月的数据显示，有几个区域所有物业类型的中位价接近公寓的水平：Islington-City Centre West 为 594,500 加元，Waterfront Communities C8 为 597,500 加元，Waterfront Communities C1 为 610,000 加元，Bayview Village 为 622,500 加元，Willowdale East 为 630,000 加元。我们的 Downtown Waterfront、Bayview Village、Willowdale 与 Islington Village 指南介绍了各个区域，多伦多房价页面则追踪每月数据（均为英文）。

购买公寓时，请在放弃条件条款之前让律师审阅状态证书。我们关于多伦多公寓状态证书的文章（英文）说明了证书显示的内容以及收费上限。

行之有效的顺序

1. 只要您觉得自己可能会买房，就开立 FHSA，让额度开始累积。
2. 取得书面预批，写明资格审核利率、摊还期和保险费。
3. 单独估算交割费用。 退税后的土地转让税、律师费、产权保险，以及贷款机构在交割时要求的任何现金。
4. 在出价之前聘请房地产律师，并请律师确认会在登记时申请两项退税。
5. 然后再看房，看的范围是预批所支持的价格区间。

我们看到多伦多首次购房者常犯的错误

忘记多伦多市的税款。 从安省其他地方搬来的买家，往往只预算了一项土地转让税。以 770,000 加元的购房计算，第二项税在退税前就要多出 11,875 加元。

以为退税可以覆盖全部。 退税是有上限的。超过 400,000 加元后，多伦多市的退税不再增加；按 2026 年 8 月所有类型中位价计算，首次购房者合计仍需缴纳 15,275 加元税款。

混淆各项定义。 多年前拥有过一套公寓，就会让您终身失去两项土地转让税退税的资格，但只要过了四个日历年的追溯期，您仍可能符合 FHSA 的资格。请按各计划自身的条件分别核实。

把预批当作承诺。 贷款机构仍须批核具体物业，一个财务状况薄弱或有特别摊款的公寓可能会改变结果。

如果您想了解这些规则对某一套多伦多住房意味着什么，欢迎与我们联系，或了解我们如何与买家合作（均为英文）。在您做出任何承诺之前，我们会和您一起把数字过一遍。